USO te resume el contenido y las principales medidas que contienen los dos nuevos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno

El Consejo de Ministros ha dado luz verde a un ambicioso paquete de 21 medidas en materia de vivienda concretados en dos Reales Decretos-ley (RDL 28/2026 y RDL 29/2026).

Tras decaer los anteriores en el Congreso y las recientes movilizaciones sociales, el Ejecutivo saca adelante una reforma integral que busca blindar la función social de la vivienda, ampliar el parque público y facilitar el acceso a la compra y al alquiler.

USO te desglosa las claves y novedades más importantes que introducen estos dos nuevos decretos de vivienda.

Alquileres más estables y blindados (RDL 28/2026)

Este decreto reforma el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para acabar con la rotación injustificada de inquilinos y frenar las subidas abusivas al vencimiento de los contratos. Incluye:

  • Prórrogas obligatorias de 5 y 7 años. Finalizado el contrato inicial (5 años, si el casero es particular, o 7, si es empresa), sin oposición de las partes, el contrato ya no se renovará año a año. La nueva norma establece prórrogas automáticas por plazos sucesivos de otros 5 o 7 años.
  • Preaviso de 6 meses. Los propietarios que decidan no renovar el contrato deberán comunicarlo obligatoriamente con un mínimo de 6 meses de antelación. El plazo de preaviso para el inquilino se mantiene en 2 meses.
  • Indemnización por no renovación del contrato. Si el arrendador extingue el contrato sin causa justificada (necesidad para uso propio o de un familiar), deberá indemnizar económicamente al inquilino al entregar las llaves. La cuantía será la mayor entre 12 mensualidades del índice estatal de referencia o una mensualidad por cada año residido.

Cerco al fraude y escudo social (RDL 29/2026)

El segundo de los decretos se centra en combatir las prácticas especulativas y proteger a los colectivos más vulnerables:

  • Fin al fraude del alquiler de temporada y habitaciones. Para que un contrato de temporada o de habitaciones sea válido, se deberá justificar y acreditar documentalmente la causa real de la temporalidad. Si no se incluye, se convertirá automáticamente en un contrato de vivienda habitual. Además, la suma del alquiler de las habitaciones no podrá superar el precio del piso completo.
  • Protección frente a desahucios. Se suspenden hasta el 31 de diciembre de 2030 los lanzamientos de familias vulnerables sin alternativa habitacional. Si la Administración no ofrece una alternativa en dos meses, asumirá automáticamente la deuda del inquilino, pagando las rentas al propietario para evitar el desahucio.
  • Límite a los fondos buitre. Se prohíbe hasta 2030 que grandes tenedores y entidades de inversión adquieran carteras de viviendas o préstamos impagados por un valor inferior al 70% de su tasación de mercado.

Este nuevo decreto incluye un fuerte bloque de estímulos fiscales y financiación pública gestionada a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Destaca el mecanismo ‘TU CASA’ que, con una dotación inicial de 10.000 millones de euros, concederá préstamos al 0% de interés y sin comisiones de hasta 50.000 euros para financiar el 20% de la entrada de la primera vivienda habitual sin límite de edad y con un máximo de 30 años de carencia.

Asimismo, aprueba una deducción del 10% en el IRPF por el alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, junto con reducciones fiscales de hasta el 100% para propietarios particulares que bajen las rentas.

Por otra parte, establece la aplicación del IVA al 10% para los apartamentos turísticos (estancias inferiores a 30 noches), habilitando a los ayuntamientos en zonas tensionadas a imponer recargos de hasta el 150% en el IBI de estos inmuebles.

Finalmente, impulsa el parque público mediante la transferencia de las viviendas de la Sareb y de la Seguridad Social a la entidad pública CASA 47 para crear un parque de vivienda social permanente, aplicando además un IVA superreducido del 4% a la vivienda protegida de carácter indefinido.

¿Cuándo entran en vigor las medidas?

Las medidas recogidas en el Real Decreto-Ley 28/2026, de ampliación de prórrogas contractuales e indemnizaciones, entrarán en vigor el 15 de noviembre de 2026. Por otro lado, los mecanismos de control del fraude, el plan «TU CASA» y el grueso de las medidas de protección del Real Decreto-Ley 29/2026 comenzarán a aplicarse al día siguiente de su publicación oficial.

Quedamos a la espera de ver qué ocurre con la convalidación de los dos reales decretos leyes de vivienda por parte de la Diputación Permanente del Congreso. Mientras que es muy posible que el RDL 29/2026 consiga salir adelante, el RDL 28/2026 se enfrenta a un futuro mucho más incierto al contar con menos apoyos.

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